前些天，云南邦泰地产相关人士兴奋地宣布了上个月的业绩，昆明首个开卖的第四代住宅项目邦泰观云卖了1.77亿，如果不算工抵房集中备案的，邦泰观云是事实上的上月销冠楼盘，可见尽管市场上不乏争议声音，但第四代住宅的竞争力却一点都不弱。

　　稍晚开卖的义承丹霞翠屿同样卖得不错，根据克而瑞的统计，项目开盘前三周就已成交1.6亿，大有赶超邦泰观云的势头。

　　事实上这段时间不光是第四代住宅受热捧，受益于昆明规划设计技术新规，去年以来开发的三代和三代半住宅也有着亮眼的市场表现，比如卓越滇池晴翠的新地块等，推向市场后都卖得很好，桂语东方五一假期卖了1.09亿，第一个地块的货包已经都卖完了，滇池晴翠A3地块首开去化率就达到41%。

　　无论是已经上市销售的两个第四代住宅项目，还是比较畅销的三代和三代半产品，最大的卖点都是实得面积占比高，上述项目对外宣传的口径都是零公摊甚至负公摊，接下来即将上市的其他第四代住宅和创新设计楼盘，超高得房率也都是最大优势。

　　受新一代产品的冲击，昆明市场上尚未清盘的老项目销售难度增加，不得不进一步降价。但市场上受冲击最大的其实并不是尚未卖完的老楼盘，而是2009年到2016年之间昆明集中开发的筒子楼（点式住宅）。

　　2009年，为了配合当时轰轰烈烈的城中村改造，昆明市颁布了《昆明建设项目规划审批“二十不”规定》，规定了不得新规划建设板式（建筑面宽超过35米）高层建筑（功能有特殊要求的建筑除外），于是市场上开始大量开发高层塔楼。直到2015年昆明修订新版城乡规划管理技术规定后，板楼禁令才算逐步放开。

　　2009年到2016年之间开发的高层住宅塔楼，房龄其实不算长，最早的也才交付10来年，交付晚的到现在还不到10年，因为房龄比较新，市场存量规模又很大，一直是近些年昆明二手住宅的交易大头，但在第四代住宅和其他创新楼盘的冲击下，这一批筒子楼开始出现二手房挂牌量猛然增加、成交量反倒缩水的情况，进而价格也开始快速下跌。

　　以交房时间并不长的典型塔楼项目俊发盛唐城为例，如今盛唐城的二手房挂牌价基本都在每平米8000-9000元，有些房源甚至才7000出头。据盛唐城一家中介说，有的房东最近已经连续三次通知他们调低挂牌价，从最早到差不多1万每平米，下降到了8000多。而且说如果诚心要买还可以再让。

　　和最近陆续上市的第四代和第三代创新住宅项目相比，10年前的筒子楼短板非常明显，得房率完全被现在的产品吊打。包括盛唐城在内的同时期的昆明超高塔楼项目，公摊基本在20%左右，一套建面100平米的住宅实得面积只有80平米左右，而现在的第四代以及三代及三代半创新项目，零公摊只是起步，负公摊也不稀奇，同样建面100平米的户型，实得面积最少也有100平米，相当于比10年前的筒子楼多了至少一间房。

　　除了公摊大，10年前的筒子楼还有南北不通透、采光通风比较差，楼太高后期维护难度大，很容易有黒卫等缺点，这些缺点在第四代住宅出来前还不那么明显，但当大量南北通透、高得房率的新项目涌向市场后，筒子楼的缺点被无限放大，房主潜藏已久的换房愿望被唤醒，于是竞先挂牌卖房准备重新置业，导致昆明市场上的筒子楼住宅猛然增加，价格下跌，但这种快速贬值的势头又让更多人担心筒子楼被市场快速抛弃，进一步激发抛售愿望。